Налог на инвестиционную недвижимость: почему сумма отличается от расчёта

Что пришло в уведомлении и откуда расхождение

Осенью ФНС рассылает налоговые уведомления. В 2026 году в них посчитаны налоги за 2025 год, и заплатить их нужно не позднее 1 декабря 2026 года. С 1 августа 2026 года тем, кто зарегистрирован на Госуслугах, уведомление приходит в личный кабинет на портале.

В эти недели ко мне приходят с одним и тем же вопросом. При покупке квартиры или апартамента у моря инвестор прикинул налог, а в уведомлении другая сумма, иногда в несколько раз больше. По моему опыту, ошибки в уведомлении чаще всего нет. Просто при покупке считали не по тем правилам, по которым считает налоговая.

Налог на имущество зависит от кадастровой стоимости, назначения помещения, местной ставки и нескольких коэффициентов. В уведомлении по каждому объекту указаны налоговая база, вычет, ставка, число месяцев владения и льготы. С этими строками я и предлагаю сверяться.

Кадастровая стоимость: что считается базой и как её проверить

Налог считают не от цены покупки, а от кадастровой стоимости из ЕГРН, которая применяется с 1 января налогового года. Для объекта, появившегося в течение года, берут стоимость на день внесения сведений о нём в реестр. Если стоимость поменялась в середине года, на налог за этот год это, как правило, не влияет.

Кадастровую стоимость определяет региональное бюджетное учреждение по итогам государственной кадастровой оценки. Очередная оценка обычно проходит через четыре года после предыдущей. Поэтому кадастровая стоимость может оказаться и ниже, и выше цены, которую вы заплатили.

Узнать её проще всего из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости. По закону такую выписку выдают бесплатно по запросу любого лица.

Если стоимость кажется завышенной, есть два пути. Когда при оценке допущена ошибка — описка, арифметическая ошибка или нарушение методики, — подают заявление об исправлении в то бюджетное учреждение, которое её определяло. Срок рассмотрения — 30 календарных дней.

Если ошибок нет, но стоимость выше рынка, можно подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с отчётом оценщика. Подать его нужно в течение шести месяцев с даты оценки в отчёте, отказ обжалуется в суде. Новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление.

Оценщик стоит денег, поэтому сначала я считаю выгоду. Допустим, кадастровая стоимость апартамента 12 млн рублей, а рыночная 10 млн. При условной ставке 0,5% экономия составит 10 тысяч рублей в год, при ставке 2% — 40 тысяч.

Квартира или апартаменты: одна стоимость, разный налог

Для налога важно назначение помещения по ЕГРН. Квартира — жилое помещение. Апартаменты и номера в апарт-отелях по документам обычно числятся нежилыми помещениями. Это видно в выписке, и эту строку я проверяю первой.

Налоговый кодекс задаёт предельные ставки, а конкретные устанавливает муниципалитет. Для квартир, комнат и жилых домов предел 0,1%, и его можно снизить до нуля или поднять, но не более чем в три раза. Для прочих объектов, куда попадают обычные апартаменты, предел 0,5%.

У жилья есть ещё и вычет. Налоговая база квартиры уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м, жилого дома — 50 кв. м. Для нежилого помещения такого вычета нет.

Условный пример. Квартира и апартамент по 40 кв. м, кадастровая стоимость у каждого 12 млн рублей, то есть 300 тысяч за метр. У квартиры вычет 20 кв. м равен 6 млн, база — 6 млн, и при условной ставке 0,1% налог составит 6 тысяч рублей в год. У апартамента база — все 12 млн, при условной ставке 0,5% налог 60 тысяч. Разница в десять раз при одинаковой стоимости.

Большой налог на апартаменты: региональный перечень и ставка до 2%

Самые неприятные суммы связаны с перечнем по статье 378.2 Налогового кодекса. Регион утверждает его на каждый год и публикует на своём официальном сайте, с 2026 года — не позднее 1 марта. В перечень входят административно-деловые и торговые центры и помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание.

Здание апарт-отеля может быть признано таким центром. Например, если вид разрешённого использования участка предусматривает офисы или торговлю. Или если не менее 20% площади здания по документам или фактически отведено под офисы, магазины, кафе и бытовые услуги. Тогда в перечень могут попасть и помещения частных инвесторов.

Последствия серьёзные. Ставка — до 2%. Льготы по статье 407 на такие объекты не распространяются. Не действуют ни ограничение роста налога на 10% в год, ни понижающий коэффициент для новых объектов.

Вернёмся к апартаменту за 12 млн рублей. Вне перечня при условной ставке 0,5% налог 60 тысяч в год, в перечне при ставке 2% — 240 тысяч. Если чистый доход от аренды условно 900 тысяч в год, налог забирает больше четверти. Поэтому перечень я проверяю не только по самому помещению, но и по зданию целиком.

Местные ставки и льготы: почему у соседей налог разный

Ставки устанавливает представительный орган муниципального образования. В Севастополе это делает городской закон, на федеральной территории «Сириус» — её собственный представительный орган. Ставки можно дифференцировать по кадастровой стоимости, виду объекта и месту. Поэтому похожие апартаменты в Сочи и в «Сириусе» могут облагаться по-разному. Если муниципалитет ставку не установил, применяется федеральный предел.

С 2025 года для объектов дороже 300 млн рублей предельная ставка выросла с 2% до 2,5%, а федеральные льготы на них не действуют. Частного инвестора на курорте это касается редко, но для дорогих вилл это стоит помнить.

Федеральные льготы, например для пенсионеров, дают освобождение по одному объекту каждого вида: квартира или комната, жилой дом, гараж или машино-место и ещё два специальных вида. Объект при этом не должен использоваться в предпринимательской деятельности. Нежилого апартамента среди этих видов нет. Если у пенсионера квартира в родном городе и апартамент у моря, льгота пойдёт на квартиру, а за апартамент он заплатит полностью. Муниципалитет вправе добавить свои льготы.

Почему вырос налог на имущество, хотя ничего не менялось

Первый год владения обычно дешевле следующих. Налог считают по полным месяцам: если право собственности зарегистрировано до 15-го числа включительно, месяц засчитывается, если позже — нет. Допустим, апартамент оформлен 20 марта 2025 года. В расчёт пойдут девять месяцев, и вместо 60 тысяч придёт 45 тысяч, а за 2026 год месяцев будет уже двенадцать.

Для новых объектов закон даёт ещё одну скидку: за первый налоговый период налог умножают на 0,6. Объектов из регионального перечня это не касается. Дальше налог считают по общим правилам, поэтому второй год заметно дороже первого.

Общие правила ограничивают рост. Если по полному расчёту налог вырос больше чем на 10% к прошлому году, к уплате берут прошлогоднюю сумму, умноженную на 1,1. Поэтому налог может прибавлять по 10% и в год, когда кадастровая стоимость не менялась: сумма постепенно подтягивается к полному расчёту.

Ограничение не работает для объектов из перечня и в год, когда в реестре изменились характеристики объекта. В декабре 2025 года Минфин пояснил, что причина изменения не важна, в том числе если данные поправили при сверке ЕГРН.

Как проверить налог на недвижимость до сделки

Перед покупкой я проверяю четыре вещи. Первая — назначение помещения по выписке ЕГРН: жилое или нежилое. Вторая — кадастровая стоимость по бесплатной выписке, а не цена в договоре. Третья — есть ли помещение или всё здание в перечне региона на текущий год. Если покупка в начале года и новый перечень ещё не утверждён, смотрю прошлогодний и признаки самого здания. Четвёртая — ставка в конкретном муниципалитете.

Ставку и местные льготы удобно смотреть в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»: выбираете регион, муниципалитет и год. После этого налог считается за пять минут: кадастровая стоимость, минус вычет для жилья, умножить на ставку.

Я закладываю этот налог в расчёт доходности так же, как управление и коммунальные платежи. Высокий налог сам по себе не делает объект плохим. Но если его не учли при покупке, первое уведомление становится неприятным сюрпризом, а не ожидаемой строкой расходов.