Посуточных квартир всё больше: как понять, что ваш район уже перегрет

Что изменилось на рынке посуточной аренды

В начале октября о росте предложения посуточной аренды написали «Российская газета», РБК Недвижимость и «Ведомости». Цифры прозвучали на отраслевой конференции «Объективно», которую в конце сентября провели «Авито Путешествия». По их оценке, в России около 700 тысяч квартир, домов и комнат для краткосрочной аренды. За год их стало больше на 7%, а в прошлые годы прирост доходил примерно до четверти в год.

Замедление роста не означает, что конкуренция ослабла. Новые объекты добавляются к тем, что появились раньше, и все они делят один поток гостей. По данным «Авито Путешествий», средняя загрузка у владельцев отдельных квартир держится на уровне 53%, а у управляющих компаний с восемью и более объектами доходит до 73%.

Средние цифры по стране мало говорят о конкретном доме. По подсчётам «КП»-Кубань, которые приводит BFM Кубань, в Краснодарском крае объявлений о краткосрочной аренде за год стало больше на 4%. При этом в Анапе прирост составил 26%, а в Сочи — 5%. Перегрев обычно локальный: он появляется там, где за пару лет сдали несколько корпусов и многие покупатели решили сдавать посуточно. Поэтому я проверяю не рынок в целом, а свой район.

Почему рост турпотока не гарантирует загрузку

По данным Минэкономразвития, которые приводит «Фонтанка», число туристических поездок по России в первом полугодии 2026 года выросло на 4,3%. Но поездки — ещё не ночи в конкретной квартире. По оценке «Авито Путешествий», общее число забронированных туристами ночей в 2026 году останется на уровне прошлого года, чуть менее 300 млн. Частное жильё получает около 30% этих ночей, примерно на два пункта больше, чем годом ранее.

Дополнительные гости распределяются между всеми, кто сдаёт рядом. Если за год в районе появилось несколько сотен новых апартаментов, а поток вырос на несколько процентов, на каждую квартиру приходится меньше ночей, чем раньше.

У морского курорта есть ещё сезонность. Лето часто даёт основную часть годовой выручки, а с октября по май квартиры делят гораздо меньший поток. Эксперты, на которых ссылается РБК Недвижимость, отмечают смещение интереса с морских курортов к всесезонным горным зонам отдыха.

И конкурент квартиры — не только соседняя квартира. Отель предлагает ресепшен, уборку, завтраки, иногда бассейн и пляж. Квартира чаще выигрывает ценой и простором для семьи. По данным, которые приводит «Российская газета», выгода стала основным критерием выбора жилья для 80% туристов. Когда в районе много одинаковых студий, это превращается в ценовую гонку.

Конкуренция в посуточной аренде: кто сдаёт рядом

Оценку конкурентов я начинаю с поиска по адресу. На крупных площадках — «Авито Путешествиях», Суточно.ру, Яндекс Путешествиях, Островке, ЦИАН — объявления можно найти по названию жилого комплекса, по улице или на карте. Я беру тот же дом, соседние корпуса и всё в 10 минутах пешком.

Сравнивать нужно похожее с похожим. Для студии на двоих-троих гостей мне нужны студии и небольшие однокомнатные квартиры, а не трёхкомнатные с террасой. Для каждой такой квартиры я записываю цену за ночь в конкретные будни и выходные, качество фотографий и ремонта, рейтинг и число отзывов. По числу отзывов видно, кто сдаёт давно, а кто появился в этом сезоне.

Уже здесь видно главное: сколько похожих объявлений приходится на один дом. Пять студий в комплексе на 400 квартир и сорок студий в том же комплексе — разные рынки, даже если туристов вокруг одинаково.

Календарь, скидки и одинаковые объявления

Цены в объявлениях показывают ожидания собственников, а календарь — то, что происходит на самом деле. Я открываю календари конкурентов на ближайшие две недели и отдельно на период через три–шесть недель. Ближние даты обычно заняты плотнее дальних: часть гостей бронирует заранее, часть в последний момент. Если даже на ближайшие выходные у большинства соседей всё свободно, это сигнал.

Календарь легко прочитать неверно. Закрытая дата может означать, что собственник оставил её для себя или убрал квартиру с площадки на ремонт. Поэтому я открываю те же календари через неделю и считаю, сколько свободных дат за это время ушло.

Скидка за длительное проживание — нормальная практика: коммерческий директор «Авито Путешествий» Владислава Сакина советует закладывать её в базовую модель. Тревожнее другое: снижение цены на ближайшие даты, горящие предложения в разгар сезона и одинаковые скидки у многих соседей сразу. Значит, собственники уже борются за одних и тех же гостей ценой. По словам Сакиной, «те, кто не умеет динамически управлять ценой, теряют загрузку».

Отдельно смотрю на одинаковые объявления. Один профиль с десятками квартир, одинаковый текстиль на фотографиях, шаблонные описания, цены, которые меняются почти каждый день, — признаки управляющей компании. По словам управляющего директора «Авито Путешествий» Артёма Кромочкина, профессиональные игроки занимают уже примерно половину рынка. Если в доме управляющая компания держит пятнадцать одинаковых студий, моя студия конкурирует не с соседом, а с отлаженным бизнесом.

Как проверить спрос на посуточную аренду: тест района

Тест занимает вечер и не требует платной аналитики. Покажу его на условном примере: студия в новом комплексе курортного города, проверка в середине октября.

Шаг первый — посчитать конкурентов. Допустим, в моём доме и двух соседних нашлось 15 похожих объявлений, из них шесть — от одного профиля с одинаковыми фотографиями.

Шаг второй — календари. Беру 10 объявлений с отзывами и смотрю ближайшие 14 ночей. Всего это 140 ночей, свободно 84, занято 56, то есть 40%. На период через три–шесть недель занято только 15%. Через неделю повторяю проверку и смотрю, сколько дат ушло.

Шаг третий — цены. Средняя цена у этих десяти в будни — 3 000 рублей за ночь, в пятницу и субботу — 4 000 рублей. У семи из десяти включены скидки на ближайшие даты.

Шаг четвёртый — перевести это в месяц. При загрузке 40% квартира продаёт 12 ночей из 30. Выходные заполняются лучше: допустим, 6 ночей по 4 000 рублей и 6 по 3 000. Выручка за месяц — 42 000 рублей.

Какая загрузка нужна, чтобы расходы окупились

Теперь вычитаю расходы. Допустим, комиссии площадки, эквайринг и налог забирают 20% выручки, это 8 400 рублей. Уборка и стирка стоят 1 500 рублей за заезд; при средних трёх ночах получается 4 заезда и 6 000 рублей. Коммунальные платежи, интернет, расходники и мелкий ремонт — ещё 10 000 рублей в месяц. Остаётся 17 600 рублей.

Текущие расходы при этих условиях окупают уже 4–5 проданных ночей. Но вопрос для инвестора в другом. Допустим, ту же студию можно сдать надолго за 25 000 рублей в месяц, а коммунальные платежи оплачивает жилец. Чтобы посуточная сдача принесла не меньше, нужно 15–16 ночей в месяц, то есть загрузка около 50%. Конкуренты в моём условном районе показывают 40% на ближайшие две недели и 15% дальше. В этом месяце посуточная сдача здесь проигрывает долгосрочной.

Для меня район перегрет, если совпадают три признака. На ближайшие две недели у большинства похожих квартир свободно больше половины дат. Соседи снижают цены на ближние даты. За неделю наблюдения календари почти не заполнились. В условном примере два признака уже есть, третий покажет повторная проверка. Один признак — повод присмотреться, три — повод пересчитать модель.

Низкая загрузка квартиры: перегрев или слабое объявление

Низкая загрузка квартиры не всегда означает перегрев района. Если у соседей календари заняты, а у меня пусто, проблема в объявлении: фотографии, цена, отзывы, скорость ответа. Это можно исправить. Если пусто у всех, включая сильные объявления с высоким рейтингом, это свойство рынка, и скидкой его не изменить.

Тест — снимок одного месяца. В октябре и в июле картина у моря разная, поэтому я повторяю его хотя бы в трёх точках года и решаю по годовой сумме, а не по лучшему месяцу.

Перед покупкой я проверяю ещё две вещи. Первая — сколько квартир в этом комплексе и по соседству будет сдано в ближайшие год-два: они выйдут на те же площадки. Вторая — правила посуточной сдачи: они зависят от формата объекта и региона, это отдельная проверка для конкретного адреса.

Посуточная аренда для меня — бизнес с конкурентами, а не автоматическое следствие турпотока. Насыщенный район — не приговор квартире: её можно сдавать надолго или выделиться качеством. Но такие решения дешевле принимать до покупки, чем после первого пустого межсезонья.