Загрузка отелей снижается: насколько надёжен доход от гостиничного номера

Загрузка отелей в 2026 году: что показывают данные

1 октября «Вестник АТОР» опубликовал обзор «Без скидки на кризис». Его главная мысль: загрузка российских отелей снижается, а массового удешевления размещения нет. По данным консалтинговой компании Hotel Advisors, за январь–август 2026 года загрузка в среднем по стране снизилась на 6,3% к тому же периоду 2025 года. В Москве падение составило 4,2%, в Санкт-Петербурге — 5%, в Московской области — 7,6%.

Скидки при этом умеренные. По словам участников рынка, средний дисконт — 5–10%, а заметные акции появляются точечно, на отдельные даты. Снижать цены сильнее отелям мешают растущие операционные расходы и повышение туристического налога. В Hotel Advisors отмечают, что отрицательная динамика началась ещё в 2024 году и затронула не только отели, но и апарт-отели и туристические квартиры.

Курорты юга в этой картине выглядят слабее среднего. В сентябре «Коммерсантъ» со ссылкой на Hotel Advisors сообщил, что за восемь месяцев сильнее всего загрузка упала на побережье Сочи — на 16,4%. При этом в нескольких локациях был рост, в том числе в Республике Алтай — на 5,3%. Поэтому общий вывод о рынке не заменяет цифр по конкретному городу и объекту.

Дорогая ночь ещё не означает высокий годовой доход

Покупателю номера часто показывают цену проживания в августе. Но годовая выручка складывается из двух величин: средней цены проданной ночи и доли ночей, которые вообще удалось продать. В отрасли первую называют ADR, вторую — загрузкой, а их произведение — RevPAR, то есть выручкой на доступный номер.

Данные Hotel Advisors хорошо показывают эту связь. За восемь месяцев 2026 года средний тариф снизился всего на 2,2%, а выручка на доступный номер — на 8,3%. Это почти точно результат перемножения падения цены и падения загрузки. Гость платит примерно столько же, сколько год назад, а номер зарабатывает заметно меньше, потому что дольше стоит пустым.

Возьмём условный номер в курортном апарт-отеле. Летом, 120 ночей, он продаётся по 10 000 рублей при загрузке 85%. В межсезонье, ещё 120 ночей, — по 6 000 рублей при загрузке 55%. В низкий сезон, оставшиеся 125 ночей, — по 4 000 рублей при загрузке 40%. За год номер продаёт 218 ночей и получает 1 616 000 рублей выручки. Средняя загрузка — около 60%, средняя цена проданной ночи — около 7 400 рублей, а выручка на каждую календарную ночь — около 4 430 рублей.

Ночь за 10 000 рублей в июле и 4 430 рублей в среднем за год описывают один и тот же номер. Для оценки дохода я использую вторую цифру. Чем короче сезон, тем сильнее годовой результат зависит от межсезонья и низкого сезона.

Почему снизился доход от номера, если цены почти не изменились

Продолжим условный пример. Допустим, оператор сначала вычитает из выручки комиссии площадок бронирования и банка — 15%. Остаток делится с собственником пополам. Из своей половины собственник оплачивает налог на имущество, часть содержания и взнос в фонд обновления мебели — условно 120 000 рублей в год. До налога на доход у него остаётся 566 800 рублей.

Теперь представим сезон, похожий на нынешний. Цены оператор не снижает, а загрузка падает: летом до 75%, в межсезонье до 45%, в низкий сезон до 32%. Номер продаёт 184 ночи вместо 218, выручка — 1 384 000 рублей, на 14,4% меньше. После тех же удержаний и расходов собственнику остаётся 468 200 рублей. Это на 17,4% меньше, чем в первом варианте.

Выплата падает быстрее выручки, потому что часть расходов собственника не зависит от числа гостей. Налог и взносы одинаковы при любой загрузке. Чем больше таких постоянных расходов в схеме, тем сильнее эффект. Если номер куплен в кредит, просевшая выплата может перестать покрывать платёж, и разницу придётся доплачивать из своих денег.

Фиксированный доход, своя доля или общий котёл

Как снижение загрузки отразится на конкретном владельце, определяет схема выплат. Я разделяю три основные конструкции, и риск простоя в них распределён по-разному.

При фиксированном доходе собственник получает заранее оговорённую сумму или процент от стоимости номера. Простой в этом случае формально несёт оператор. Но фиксированная выплата надёжна ровно настолько, насколько надёжен тот, кто её платит. Я смотрю, на какой срок она обещана, кто именно её выплачивает — застройщик, управляющая компания или отдельное юрлицо — и что договор говорит о пересмотре ставки. Если после гарантийного периода номер переводится на долевую схему, оценивать нужно уже её.

При доле от выручки номера собственник получает процент от того, что заработал именно его номер. Результат прямо зависит от проданных ночей, как в примере выше. Здесь многое решает, как оператор распределяет бронирования между одинаковыми номерами разных владельцев. В слабый месяц одни номера продаются, а другие стоят пустыми, и порядок такого распределения нужно видеть в договоре или регламенте.

При общем котле, или пуле, выручка всех номеров складывается, из неё вычитаются расходы, а остаток делится между собственниками по коэффициентам, например по площади или категории. Снижение загрузки распределяется на всех, и случайно пустующий номер не остаётся без дохода. Взамен собственник зависит от того, какие расходы оператор относит на пул и насколько прозрачно считает итог.

Что оператор удерживает до выплаты собственнику

Между выручкой номера и деньгами владельца стоит несколько удержаний. Поэтому две схемы с одинаковой на словах долей собственника могут дать разный результат. В расчёт могут попадать вознаграждение управляющей компании, комиссии площадок бронирования и эквайринг, уборка и смена белья, расходные материалы, ремонт и фонд замены мебели и техники.

Для меня принципиально, от какой базы считается вознаграждение оператора. Если процент берётся от всей выручки, оператор получает свою часть при любой прибыльности отеля. Если часть вознаграждения зависит от итогового результата, интересы оператора и собственника ближе. Второй вопрос — какие расходы закреплены за номером, а какие зависят от числа заездов. При падении загрузки первые продолжают уменьшать выплату, даже когда номер пустует.

Риски инвестиций в отель: какие данные запросить у оператора

До покупки я прошу цифры, которые показывают фактическую работу отеля, а не план. Главное — помесячная загрузка и средний тариф за два-три года. Помесячная — потому что годовая средняя скрывает сезонность. За несколько лет — чтобы увидеть, как отель проходит слабый сезон, и 2026 год как раз даёт такую проверку. Если отелю меньше двух лет, честнее признать, что истории нет, и считать по осторожному сценарию.

Полный запрос выглядит так:

• фактическая загрузка, средний тариф и выручка по месяцам — по отелю и по категории покупаемого номера;
• выплаты собственникам по месяцам: не прогноз, а реально перечисленные суммы;
• структура удержаний и база, от которой считается каждое из них;
• образец отчёта собственнику и порядок доступа к данным, на которых он построен;
• договор управления: срок, условия расторжения и пересмотра доли, право оператора менять цены, кто платит налог и содержание, когда номер не продаётся.

После покупки те же данные нужны каждый месяц. Я сравниваю показатели своего номера с отелем в целом, а отель — с рынком города, когда такие данные публикуются. Если загрузка в отеле падает сильнее рынка, это повод задать вопросы оператору. В августе «Вестник АТОР» писал, что крупные гостиницы при финансовых сложностях чаще меняют собственника, оператора или управляющую компанию, чем закрываются. Для владельца номера смена оператора означает новые условия, поэтому порядок передачи управления лучше прочитать заранее.

Насколько надёжен доход от номера сейчас

Снижение загрузки не означает, что гостиничный номер перестал быть рабочим инструментом. Оно означает, что доход от него — переменная величина. Цены держатся, а выручка на номер снижается за счёт пустых ночей.

В Hotel Advisors осторожно прогнозируют выход рынка на плато и стабилизацию цен примерно на уровне 2026 года. В том же обзоре АТОР сказано, что в следующем году снижение загрузки и среднего тарифа, скорее всего, продолжится. Я не строю расчёт на быстром восстановлении. Для меня надёжный номер — тот, по которому видна история выплат за несколько сезонов, понятны удержания, а выплата остаётся приемлемой при загрузке ниже нынешней.